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Konkurrenzschutz im Praxismietvertrag

Mietverträge über Arztpraxen enthalten regelmäßig sog. Konkurrenzschutzklauseln. Mit den Konsequenzen im Falle der Verletzung einer solchen Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter hatte sich jetzt das OLG Dresden zu beschäftigen (Urt. v. 20.07.2010 – 5 U 1286/09). Im zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien über die Verletzung eines vertraglich gewährten Konkurrenzschutzes in einem Mietvertrag über eine Arztpraxis gestritten. Der Kläger, ein Facharzt für Orthopädie, hatte zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie Praxisräumlichkeiten angemietet. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten:

„Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher. […].“

Zeitlich nachfolgend wurde sodann im selben Objekt durch den Vermieter ein Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie geschlossen. Die Ärzte, die diese Praxis betrieben, bezeichneten sich in ihrem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Sie sind auf chirurgischem Gebiet tätig und führen u.a. operative Eingriffe in den Stütz- und Bewegungsorganen durch.

Der Kläger hatte hierin eine Verletzung der Konkurrenzschutzklausel gesehen und war vor Gericht gegangen: Er beantragte die Beseitigung der Konkurrenzsituation, die Rückzahlung von aufgrund einer Mietminderung überzahlter Miete sowie die Feststellung, dass die Miete für die Dauer des Fortbestands der Konkurrenzsituation um 50 % gemindert ist. Das erstinstanzlich zuständige Landgericht Leipzig entschied antragsgemäß.

Auf die von Vermieterseite eingelegt Revision hat nunmehr das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden, dass den Anträgen des Klägers nur teilweise stattzugeben ist:

Aufgrund des im Mietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzes könne er von seinem Vermieter verlangen, dass dieser Behandlungen von Verletzungen der Stütz- und Bewegungsorgane durch die chirurgische Praxis unterbinde, da solche Behandlungen in den Bereich des gewährten Konkurrenzschutzes fallen. Einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und auf Feststellung, dass während der Konkurrenzsituation nur 50 % der Warmmiete zu zahlen seien, verneint das OLG jedoch. Es führt hierzu aus, dass die bestehende vertragswidrige Konkurrenzsituation nicht ohne Weiteres als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen ist. Ein Mangel im Sinne dieser Norm liege vor bei einer für den Mieter nachteiligen Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache. Dabei könnten sowohl tatsächliche als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation falle – so das Gericht – nicht unter den Begriff des Mangels, weil sie nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führe. Die angemieteten Räume oder deren Wert seien nicht unmittelbar beeinflusst, weil die Konkurrenzschutzpflicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter bewirke. Im vorliegenden Fall könne mangels Unmittelbarkeit der Auswirkungen der vertragswidrigen Konkurrenzsituation ein Mangel der Mieträume nicht angenommen werden.

Das Gericht stellt auch klar, dass der betroffenen Arzt grundsätzlich Schadensersatz verlangen kann – dies jedoch nur, soweit ihm durch den Verstoß des Vermieters gegen die vertragliche Pflicht zum Schutz vor Konkurrenz ein Schaden entstanden ist und dieser nachgewiesen werden kann. Im vorliegenden Fall habe der Orthopäde nicht schlüssig vorgetragen, dass ihm der geltend gemachte Schaden in Folge der vertragswidrigen Konkurrenzsituation entstanden sei. Es fehle Vortrag sowohl zu der Frage, welcher Anteil der Patienten der chirurgischen Praxis im Falle eines bestehenden Konkurrenzschutzes ihre Operationen beim Orthopäden hätten durchführen lassen als auch dazu, inwieweit es der Orthopäde angesichts einer tatsächlichen Belastung im Schadenszeitraum möglich gewesen wäre, zusätzliche Operationen zu übernehmen, die tatsächlich von der chirurgischen Praxis durchgeführt wurden. Es fehle im Übrigen an der Darlegung des dem Orthopäden konkret entstandenen Schadens, soweit dieser die Berechnung des Schadens darauf stütze, der Goodwill seiner Praxis sei wegen der Konkurrenzsituation mindestens um 25 % gemindert.

Die vorliegende Entscheidung ist aufgrund der Kernaussage, dass der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel nicht automatisch einen Mietmangel darstellt, von erheblicher praktischer Relevanz. Für betroffene Ärzte stellt das Gericht in einem weiteren Schritt hohe Anforderungen an den Nachweis eines durch Verletzung des Konkurrenzschutzes entstandenen Schadens. Das OLG hat zur höchstrichterlichen Klärung der Frage die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Ob die Parteien von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden und wie in diesem Fall der BGH entscheiden wird, bleibt abzuwarten.

13.10.2010
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