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Angebot von Drogen-Ersatztherapien ist – mietvertraglich – nicht von der vereinbarten Nutzung zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie umfasst

Das Landgericht (LG) Bonn hatte sich in seinem Urteil vom 12.04.2010 (Az. 9 O 440/09) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauchs der Mietsache berechtigt sei, wenn Räumlichkeiten, die zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie vermietet wurden, von dem Mieter zur Drogen-Ersatztherapie genutzt werden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger begehrten von dem Beklagten, einem Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie, die Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Praxisräume wegen fristloser Kündigung des Mietvertrages. Die Parteien hatten zuvor einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen, in dem sie als Nutzungszweck vereinbarten, dass „der Mieter das Mietobjekt zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie“ nutzt. Noch vor Beginn der mietvertraglichen Nutzung erfuhren die Kläger, dass der Beklagte in den Räumlichkeiten auch die Drogen-Ersatztherapie, insbesondere die Abgabe von Methadon, beabsichtige. Sie mahnten ihn daraufhin ab und forderten ihn auf, sich im Rahmen des vereinbarten Vertragszwecks zu halten und die Drogen-Ersatzabgabe zu unterlassen.

Die Kläger waren der Auffassung, der Beklagte habe kein Recht, die streitgegenständliche Gewerbeeinheit zur Substitutionsbehandlung zu nutzen, da dies vom Vertragszweck nicht gedeckt sei. Sie behaupteten zudem, dass sich aus der Substitutionsbehandlung erhebliche abstrakte Gefahren für die anderen Besucher des Gebäudekomplexes ergeben würden. Darüber hinaus sei es bereits zu verschiedenen konkreten Vorfällen und Belästigungen gekommen.

Das LG Bonn gab nunmehr den Klägern recht. Es hielt die fristlose Kündigung für wirksam, weil der Beklagte die Mietsache ungeachtet der ergangenen Abmahnung in vertragswidriger Weise gebraucht habe. Die von dem Beklagten in seiner Praxis angebotenen Drogen-Ersatztherapien nähmen einen erheblichen Umfang der Gesamttätigkeit ein und stellten damit einen vertragswidrigen Gebrauch der Gewerberäume dar. Nach dem Wortlaut des § 2 des Mietvertrages könne der Beklagte die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie nutzen. Nach eigenen Angaben des Beklagten behandelte er 250 Personen im Quartal, von denen sich ca. 100 Personen in einer Drogen-Ersatztherapie befanden. Aus betäubungsmittelrechtlichen Gründen müssten diese Patienten einmal täglich, auch an den Tagen des Wochenendes, zur Behandlung in der Praxis erscheinen. Das LG hielt die Durchführung der Drogen-Ersatztherapien für eine nicht ausschließlich Fachärzten für Psychiatrie und Psychotherapie zugeordnete Behandlungsmethode. Diese Praxen könnten nicht einer bestimmten Facharztrichtung zugeordnet, sondern als Arztpraxen eigener Art wahrgenommen werden, wenn der Umfang dieser Behandlung einen erheblichen Teil der Gesamtberufsausübung ausmache.

Das LG Bonn vertrat damit die Auffassung, dass der Tätigkeitsbereich ausdrücklich als weiterer Nutzungszweck hätte vereinbart werden müssen, um Vertragsinhalt zu werden. Es berücksichtigte dabei zwar auch, dass die Drogen-Ersatzbehandlung eine staatlich und gesellschaftlich gewünschte und geförderte Behandlung darstelle, maß im konkreten Fall dem geschäftlichen Interesse der Kläger in ihrer Stellung als Teileigentümer gegenüber dem anderen Teileigentümer in dem gesamten Gebäudekomplex einen höheren Stellenwert bei.

27.08.2010
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