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Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Für das Wohnraummietverhältnis hatte der Bundesgerichtshof (BGH) schon im Jahr 2005 entschieden, daß starre Fristen für Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen unwirksam sind. Nun beschäftigte sich der BGH in seinem Urteil vom 08.10.2008 (Az.: XII ZR 4/06) mit Schönheitsreparaturklauseln in Gewerbemietraumverträgen.

Die Beklagte dieses Verfahrens hatte für die Zeit von 1991 bis 2006 vom Kläger ein Ladenlokal angemietet, in welchem sie eine Änderungsschneiderei betrieb. Die Parteien schlossen zu diesem Zweck einen Formularmietvertrag ab, in welchem sich folgende Regelung befand:

„§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
2. […]
3. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen Schönheitsreparaturen […] auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“

Der Kläger beantragte erstinstanzlich vor dem Landgericht (LG) Düsseldorf die Feststellung, daß die Beklagte nach Maßgabe der vorstehenden Regelung des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Sowohl das LG Düsseldorf als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf (2. Instanz) haben die Klage abgewiesen. Der BGH hatte sich nun mit der vom Kläger eingelegten Revision zu befassen und führte folgendes aus:

Nach den gesetzlichen Regelungen habe nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folge aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung habe es der BGH allerdings gebilligt, daß diese Verpflichtung vertraglich auf die Mieter übertragen wird. Das sei auch im Wege eines Formularvertrages möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht. Sofern die Übertragung der Schönheitsreparaturen jedoch durch einen Formularvertrag geregelt sei, müsse die Regelung als allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB gemessen werden.

Nach diesem Maßstab habe der BGH für den Wohnraummietvertrag Klauseln für starre Fristen für unwirksam erachtet, da sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandsetzungsverpflichtung auferlegen als sie der Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde. Der Mieter sei nach dem Inhalt des Formularvertrages für Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm sei damit der Einwand genommen, daß überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben sei, was zu einer unangemessenen Benachteiligung führe.

Hinsichtlich der Übertragbarkeit dieser Grundsätze für den Wohnraummietvertrag führt der BGH aus, daß die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln nicht auf den besonderen sozialen Aspekt der Wohnraummiete beruhen, sondern auf den allgemeinen Pflichten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen Abänderung. Zudem sei ein gewerblicher Mieter nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen. Ferner folge die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme von Schönheitsreparaturen aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide.

Es handelt sich insgesamt um eine Entscheidung, die zu begrüßen ist, da sie den Gewerberaummieter dem Wohnungsmieter gleichstellt und vor unangemessenen Regelungen hinsichtlich Schönheitsreparaturen schützt. Mieter von Gewerberäumen sollten sich bei Beendigung des Mietverhältnisses und der Frage der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit ihrer Regelung im Mietvertrag auseinandersetzen und überprüfen, ob es sich um eine starre Fristenregelung handelt.

19.12.2008
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