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BGH: Recht zur Aufrechnung nur mit Zustimmung des Vermieters unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 27.06.2007 (Az. XII ZR 54/05) eine Einschränkung der weitgehenden Gestaltungsfreiheit von Mietverträgen über Gewerbe- und Geschäftsräume vorgenommen.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag über Geschäftsräume folgende Allgemeine Geschäftsbedingung:

„Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“

In einem anderen Urteil vom 27.01.1993 hatte der BGH eine Klausel, wonach eine Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen zulässig sein sollte, für wirksam erklärt.

Im Gegensatz hierzu sah der BGH hinsichtlich unbestrittener Forderungen in der vorliegenden Klausel eine weitere Einschränkung, da zusätzlich noch die Zustimmung der Vermieterin erforderlich sein sollte. Die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen hing daher von der Zustimmung der Vermieterin ab. Hierin sieht der BGH eine unzulässige Einschränkung des Aufrechnungsrechts des Mieters. Diese unangemessene Benachteiligung des Mieters führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

28.09.2007


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