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Pflicht des Vermieters, dem Mieter alle Schlüssel zu übergeben

Das Oberlandesgericht Celle (OLG) hat in seinem Beschluß vom 20.11.2006 (Az. 13 U 182/06) die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung bei der Vermietung von Geschäftsräumen konkretisiert.

Im Rahmen eines Mietverhältnisses schuldet der Vermieter die Überlassung des Mietobjekts an den Mieter zum alleinigen Gebrauch. Hierunter fällt dabei nach Auffassung des OLG auch die Pflicht des Vermieters, dem Mieter alle Schlüssel zu dem Objekt zu übergeben. Der Vermieter darf selbst keine Schlüssel mehr zurückbehalten. Erst recht darf der Vermieter die vermieteten Räume nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht zu erreichen. Verletzt der Vermieter diese Pflichten, steht dem Mieter u.a. ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, ohne daß es einer Abmahnung bedarf.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Vermieter die Mieträume während der Geschäftszeiten zur Prüfung ihres Zustands oder aus anderen Gründen betreten darf.

Das OLG entschied hierzu, daß sich aus dieser Klausel nicht das Recht des Vermieters ableiten lasse, Schlüssel für die Räume zurück zu behalten und sich mit diesen ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund Zugang zu den Räumen zu verschaffen.

Auch das Angebot der Vermieters, Ersatzschlüssel zukünftig in einem verschlossenen Umschlag zu verwahren, reichte nicht aus, um seine mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen. Hierauf mußte sich der Mieter nicht einlassen.

Zu beachten bleibt aber, daß gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume – wie z.B. Arztpraxen – ein erheblicher Gestaltungsspielraum verbleibt und einzelvertragliche Regelungen in den Verträgen hier zu einer anderen Beurteilung führen können.

01.08.2007


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