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OLG Rostock: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses tritt unabhängig vom eigentlichem Willen der Mietparteien ein

Bei Beendigung eines Mietverhältnisses kann es gewollt oder ungewollt zu Verzögerungen bei der Übergabe des Mietobjekts kommen. Das Oberlandesgericht Rostock (OLG) hat in seiner Entscheidung vom 29.05.2006 (Az. 3 U 167/05) die Voraussetzungen verdeutlicht, bei deren Vorliegen eine Verlängerung des ursprünglich beendeten Mietverhältnisses nach § 545 BGB eintritt.

Gemäß § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine der Vertragsparteien ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt für den Mieter mit Forsetzung des Gebrauchs nach Ablauf der Mietzeit und für den Vermieter zu dem Zeitpunkt, zu welchem er Kenntnis von der Fortsetzung erlangt.

Das OLG stellt klar, daß es sich hierbei um eine gesetzliche Folge handelt, welche unabhängig von dem Parteiwillen eintritt. Soweit daher die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, kommt es zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit unabhängig davon, ob die Parteien dies tatsächlich so gewollt und vereinbart hatten. Im Zweifel ist dann eine erneute Kündigung zu den vertraglichen oder gesetzlichen Fristen erforderlich. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht das Mietverhältnis fort. Der Vermieter muß den Gebrauch gewähren und der Mieter muß die Miete zahlen.

§ 545 BGB ist allerdings dispositiv, kann also von der Vertragsparteien vertraglich ausgeschlossen werden. Insoweit kommt auch ein Ausschluß in Formularverträgen in Betracht. Das OLG hat hierzu entschieden, daß es zumindest bei Gewerberaum-mietverträgen ausreichend ist, wenn in der Ausschlußklausel Bezug auf § 545 BGB genommen wird. Eine genauere Bezeichnung des Regelungsinhalts oder der Rechtsfolgen sei nicht erforderlich.

Soweit aber die Parteien die Folgen des § 545 BGB abbedungen haben, kann wegen eine tatsächliche Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ohne weiters auf den Willen zur Verlängerung des Mietverhältnisses geschlossen werden. In diesem Fall sind strengere Maßstäbe an einen konkludenten Neuabschluß des Mietvertrages zu stellen. Das OLG hat hierzu entschieden, daß selbst die Fortsetzung des Mietverhältnisses über einen Zeitraum von 3 Monaten und die Einziehung von 3 Monatsmieten im Lastschriftverfahren nicht ausreichend seinen, um einen stillschweigenden Neuabschluß eines Mietvertrages annehmen zu können.

28.07.2006


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