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KG Berlin: Kein Wegnahmerecht des Mieters an wertverbessernden Modernisierungsarbeiten

Bei Beendigung eines Mietvertrages entstehen oftmals Diskussionen über die von dem Mieter zu entfernenden Gegenstände, die er während der Mietzeit in die Mieträume eingebracht hat. Dies kann zum einen für Gegenstände gelten, die der Vermieter nicht behalten will. Zum anderen können aber auch Gegenstände betroffen sein, die der Mieter mitnehmen, der Vermieter aber behalten will. Entscheidend für den Anspruch des Mieters auf Wegnahme der von ihm eingebrachten Gegenstände ist dabei beim Fehlen von speziellen Mietvertragsklauseln die Frage, ob es sich um Einrichtungen i.S.d. § 539 Abs. 2 BGB handelt.

Das KG Berlin hat hierzu in seinem Urteil vom 19.01.2006 (Az. 8 U 22/05) nochmals festgehalten, daß eine Wegnahme von durch den Mieter eingebauter Gegenstände durch diesen rechtswidrig ist, wenn kein Fall des § 539 Abs. 2 BGB vorliegt. In diesen Fällen hat der Mieter allenfalls einen Ausgleichsanspruch für den Wert der von ihm eingebrachten Gegenstände.

Einrichtungen i.S.d. § 539 Abs. 2 BGB sind dabei bewegliche Sachen, die mit der Mietsache „zusätzlich“ verbunden werden, um deren wirtschaftlichen Zweck zu dienen und welche nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt werden, ohne in das Eigentum des Vermieters überzugehen. Zusätzlich wird gefordert, daß diese Gegenstände nicht im Mietobjekt aufgehen, also nicht ohne erhebliche Beschädigungen wieder entfernt werden können. Daher sind z.B. Leitungen unter Putz, Fliesen, neue Wände oder Decken keine Einrichtungen. An Einrichtungen steht dem Mieter ein Wegnahmerecht zu. Das KG Berlin stellt insoweit auch nochmals klar, daß der Mieter hierbei ohne besondere vertragliche Regelung kein Wahlrecht besitzt und daher nicht zwischen Wegnahme und Aufwendungsersatz wählen kann.

Von den Einrichtungen zu unterscheiden sind wertverbessernde Modernisierungsmaßnahmen. Diese dienen allgemein der Verbesserung des baulichen Zustands und der Erhaltung, Wiederherstellung und Verbesserung der Mietsache, ohne daß sie speziell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten und nur auf die Mietzeit bezogen sind. Für diese, von dem Mieter während der Mietzeit getätigten Maßnahmen steht ihm gemäß § 539 Abs. 1 BGB ein Auwendungsersatzanspruch zu.

In dem vorliegenden Fall stellt das KG fest, daß im Rahmen einer bei Mietbeginn getätigten umfassenden Modernisierung der Räume von dem Mieter eingebrachte Fenster mit Rahmen, Fensterbänke, Außenrolläden, Türen nebst Zargen, Steckdosen und Lichtschalter, Heizkörper, Heizthermen, Waschbecken, Toiletten, Küchenspülen und Sicherungen keine Einrichtungen sind und der Mieter diese daher nicht mitnehmen durfte.

Festzuhalten bleibt, daß Wegnahmerechte und –pflichten für die Parteien je nach Einzelfall unterschiedlichste Bedeutungen haben können. Zum einen können Wegnahmerechte für den Mieter lästig sein, zum anderen kann er aber auch ein Interesse an der Wegnahme haben. Ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, richtet sich nach der Einordnung der Gegenstände als Einrichtungen. Um mißliebige Folgen zu vermeiden, sollten hierzu zudem spezielle Regelungen in den Mietvertrag aufgenommen werden.

07.07.2006


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