| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in letzter Zeit in mehreren Entscheidungen für Wohnraummietverträge entschieden, daß in Formularverträgen enthaltene Klauseln, wonach den Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zugleich auch für die Endrenovierung der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses trifft, unwirksam sind. Diese Rechtsprechung hat der XII. Senat des BGH in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 (Az. XII ZR 308/02) nunmehr auch auf Gewerbemietverhältnisse erweitert, welche z.B. bei gemieteten Praxisräumen vorliegen. Solche Klauseln haben einen Summierungseffekt und führen daher in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Sowohl die Pflicht zur Endrenovierung, als auch die Pflicht, regelmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind in diesen Fällen gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört grds. zu der Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Es ist aber bereits seit langem anerkannt, daß diese Pflicht auch in Formularverträgen auf den Mieter abgewälzt werden kann. Als mit § 307 BGB unvereinbar sieht es der BGH aber an, wenn dem Mieter zusätzlich zu dieser Pflicht auch noch die Pflicht zu einer Endrenovierung aufgebürdet wird, soweit dies dazu führt, daß der Mieter eine Endrenovierung unabhängig davon durchzuführen hat, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob eine weitere Renovierung zum Zeitpunkt des Auszuges überhaupt erforderlich ist. Diese Rechtsauffassung gilt dabei für Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnisse gleichermaßen. Denn allein die Tatsache, daß das Gesetz in einigen Bereichen einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vorsieht, führt nach Ansicht des obersten Gerichts nicht dazu, daß der Mieter von Geschäftsräumen generell weniger schutzbedürftig ist. Insbesondere im Hinblick auf die Pflicht zur Durchführung einer Endrenovierung, welche meist erst mehrere Jahre nach Abschluß des Mietvertrages zum Tragen komme, sei der Geschäftsraummieter, welcher möglicherweise selbst zum ersten Mal Geschäftsräume anmietet, nicht weniger schutzbedürftig. Da bzgl. Schönheitsreparaturen keine speziellen Schutznormen für Wohnraummieter bestünden, sei dieser Schutzbereich daher gleichermaßen auf Geschäftsraummieter zu erstrecken. Der BGH stellt in seinem Urteil zudem klar, daß dieses Zusammenwirken der Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung unabhängig davon unwirksam ist, ob die Räumlichkeiten renoviert oder unrenoviert übernommen werden. Entscheidend ist hierbei allein der Zeitpunkt bei Beendigung des Mietverhältnisses. Festzuhalten bleibt daher, daß in Praxismietverträgen enthaltene Verpflichtungen des Mieters zur Endrenovierung und regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sind, wenn sie den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatur nicht ausreichend berücksichtigen. Der Mieter hat dann weder Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vorzunehmen. 22.08.2005 |
