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Verstoß des Vermieters gegen Konkurrenzschutzklausel stellt einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar

Mit Urteil vom 04.05.2016 (Az. 5 U 1286/09) hat das OLG Dresden entschieden, dass ein Verstoß des Vermieters gegen eine mit dem Mieter vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt. Für die Bestimmung der Höhe der Minderung sei maßgeblich, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Räume durch die andauernde Konkurrenzsituation beeinträchtigt sei.

Die Parteien streiten über vertraglich gewährten Konkurrenzschutz in einem Mietvertrag über eine Arztpraxis und eine daraus resultierende Mietminderung bzw. Schadensersatzansprüche. Der klagende Arzt und Facharzt für Orthopädie schloss im Frühjahr 2002 mit dem Rechtsvorgänger der Beklagten einen Mietvertrag über Räume in einem Haus zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie. Im Sommer 2003 vermietete der Rechtsvorgänger der Beklagten im selben Haus Räume an den Facharzt für Chirurgie und Unfallchirurgie zum Betrieb einer Arztpraxis. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten rügte der Kläger den Verstoß des Beklagten gegen die vertragliche Konkurrenzschutzklausel und forderte diesen zur Beseitigung auf. Zudem erklärte er, die Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen und Minderungsansprüche geltend zu machen. Die Beklagte ist seit dem 01.01.2005 Vermieter der Räume.

Der Kläger habe gegen die Beklagte für den Zeitraum August 2005 bis September 2007 einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Außerdem sei aufgrund der Verletzung des vertraglich gewährten Konkurrenzschutzes durch die Beklagte festzustellen, dass ihm die Berechtigung zur Minderung der Warmmiete zu 25 % für die Dauer des Bestehens der Konkurrenzsituation, zustehe. Die Beklagte habe schuldhaft gegen die Konkurrenzschutzvereinbarung im Mietvertrag verstoßen, indem sie die Räume an den Facharzt für Chirurgie und Unfallchirurgie vermietet und dadurch eine Konkurrenzsituation für den Kläger geschaffen habe.

Die vertragliche Konkurrenzsituation sei auch als Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Maßgeblich für die Bestimmung der Mietminderungshöhe sei der Umfang der Beeinträchtigung, wobei entscheidend sei, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der vom Kläger angemieteten Praxisräume durch die konkurrierende Gemeinschaftspraxis des Facharztes für Chirurgie und Unfallchirurgie beeinträchtigt sei. Es komme insbesondere auf den vertraglich vereinbarten Mietzweck und die konkrete Ausgestaltung des Betriebes des Konkurrenten an. Da anzunehmen sei, dass dem Kläger durch die Gemeinschaftspraxis des Facharztes für Chirurgie und Unfallchirurgie eine wesentliche Konkurrenz entstanden sei, läge auch keine lediglich unerhebliche Beeinträchtigung des Vertragszweckes im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vor.

Zudem stehe dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB zu, welcher gem. § 252 Satz 1 BGB auch den entgangenen Gewinn umfasse, da dem Kläger durch die Konkurrenzsituation ein Schaden entstanden sei. Die Beklagte habe durch die Überlassung von Räumen an die Gemeinschaftspraxis des Facharztes für Chirurgie und Unfallchirurgie schuldhaft die vertragliche Konkurrenzschutzklausel aus dem Mietvertrag mit dem Kläger verletzt. Es sei von einem erheblichen Gewinnverlust für die Praxis des Klägers aufgrund der Konkurrenzsituation auszugehen. Indizien hierfür seien schon die Vertragsgestaltung der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages und die Vereinbarung der Konkurrenzschutzklausel. Letztere habe sicherstellen sollen, dass es bei dem Kläger nicht zu einem Gewinnentgang infolge der Konkurrenz durch andere Ärzte seiner Fachrichtung komme. Auch hätten die Vertragsparteien die Konkurrenzschutzklausel aus diesem Grund in den Vertrag aufgenommen. Darüber hinaus sei das Bestehen der weitergehenden Schadensersatzverpflichtung der Beklagten festzustellen, urteilte das OLG Dresden.

19.05.2019
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RA Jörg Paßmann
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