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BGH: Fristlose Kündigung des Praxismietvertrages wegen zukünftiger baulicher Beeinträchtigungen

Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in einer bemerkenswerten Entscheidung vom 31.10.2012, Aktenzeichen XII ZR 126/11, (veröffentlicht bei juris und im internen Nachschlagewerk des BGH) zum (Nicht-)Bestehen der Duldungspflicht bei bevorstehenden Modernisierungsarbeiten geäußert.

Die einschlägige gesetzlicher Norm hierzu ist § 554 Abs. 2 BGB (im Gewerbemietrecht anwendbar wegen § 578 Abs. 2 BGB); diese lautet:

„Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. […]“

Die klagenden Ärzte schlossen im Mai 2002 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten zum Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie in einem Gebäudekomplex mit 33 Gewerbe- und Wohneinheiten aus den 1950er Jahren. Der Vertrag war für die Zeit vom 01.07.2002 bis 30.06.2012 (10 Jahre) befristet und konnte während dieser Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

In § 8 der Vertragsbestandteil gewordenen allgemeinen Vertragsvereinbarungen „Gewerbemietvertrag Büro (AVG)“ war für bauliche Maßnahmen der Vermieterin vereinbart:

„1. Der Vermieter kann Arbeiten und bauliche Maßnahmen zur Erhaltung oder zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Schadensbeseitigung auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach der Mieter in diesem Fall zur Kündigung berechtigt ist, ist ausgeschlossen.

2. Soweit der Mieter die Maßnahmen zu dulden hat, kann er Er-satz seiner Aufwendungen nicht verlangen. Schadensersatz kann der Mieter nur verlangen, wenn durch die Maßnahmen der Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird. […]“

Ab Oktober 2009 kam es zwischen den Parteien zu Gesprächen über von der Vermieterin geplante umfassende Sanierungs- und Aufstockungsmaßnahmen im Gebäudekomplex zur Schaffung neuen Wohnraums, in deren Verlauf die Vermieterin den Ärzten einen Mietaufhebungsvertrag und eine Entschädigung anbot. Hinsichtlich der Höhe der Entschädigung bat die Vermieterin mit Schreiben vom Januar 2010 um Vorschläge der Ärzte. In der Folgezeit lehnte die Vermieterin dann den Abschluss eines Aufhebungsvertrages ab.

Mit Schreiben vom 05.03.2010 teilte die Vermieterin mit, dass der Baubeginn für Anfang Mai 2010 und das Bauende für Ende Januar 2011 vorgesehen sei. Die Um- und Ausbaumaßnahmen würden den Abriss der bestehenden Garagenanlage, den Neubau einer Tiefgarage, den Anbau von Aufzugsanlagen, den teilweisen Abriss und Neubau der Balkone, den Abriss der bestehenden Dächer und deren Neubau und Erweiterung, die eventuelle Modernisierung der Fenster, die Anbringung eines Wärmeverbundsystems und die Neugestaltung der Fassade und des Treppenhauses sowie die Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom umfassen. Die Baukosten wurden mit ca. 3,5 Mio. Euro beziffert.

Die klagenden Ärzte kündigten daraufhin eine Woche später den Mietvertrag außerordentlich zum 01.04.2010 wegen Gebrauchsentziehung und räumten die Praxisräumlichkeiten. Sie hatten in der Zwischenzeit einen ab dem 01.04.2010 beginnenden Mietvertrag über andere Praxisräume geschlossen, der eine Mietzinsbefreiung für die ersten fünf Monate und eine entschädigungslose Duldungspflicht für Belästigungen, die durch den Ausbau noch nicht vermieteter Flächen im selben Gebäude entstehen konnten, vorsah.

Zum Zeitpunkt der Kündigung hatten die Baumaßnahmen noch nicht begonnen, die Vermieterin widersprach der außerordentlichen Kündigung.

Mit der Klage begehrten die klagenden Ärzte Ersatz des ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages entstandenen Schadens, u.a. Ersatz der Umzugskosten, der Renovierungskosten und Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrages. Während das Landgericht die Klage noch abgewiesen hat, weil zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung mit den Baumaßnahmen noch nicht begonnen worden sei und deshalb noch keine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorgelegen habe, hat das Oberlandesgericht (OLG) auf die Berufung der Kläger die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Der BGH hat sich der Rechtsauffassung des OLG angeschlossen und die Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Er geht davon aus, dass den klagenden Ärzten bereits aufgrund der bevorstehenden Baumaßnahmen eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevorstand und sie aufgrund dieses Mangels auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung berechtigt waren.

Denn die mit den bevorstehenden Baumaßnahmen verbundenen Erschütterungen und Lärm- und Staubbelästigungen würden den zumutbaren Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie für einen längeren Zeitraum unmöglich machen, die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch war für einen längeren Zeitraum aufgehoben.

Die klagenden Ärzte seien auch nicht zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet gewesen, da diese eine unzumutbare Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB (s.o.) dargestellt hätten: Die Ärzte hätten für die mit zunächst neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen müssen. Das hätte für sie zur Folge gehabt, dass sie ihre Patienten hätten verlieren und keine neuen Patienten hätten gewinnen können.

Auch spreche nach Ansicht des BGH nicht gegen die Annahme der unzumutbaren Härte, dass die Ärzte in ihrem neuen Mietvertrag Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen ausdrücklich akzeptiert hätten.

Schließlich sei unschädlich, dass die Baumaßnahmen im Gebäudekomplex noch gar nicht begonnen hätten, da feststand, dass diese alsbald beginnen und ohne Rücksicht auf die Beeinträchtigungen der Praxis der Kläger durchgeführt werden würden. Sofern eine alsbald eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, sicher bevorsteht, darf der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Er muss schon zur Schadensminderung damit nicht abwarten bis die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich eintritt.

Als Praxistipp ist hier anzufügen, dass vorherige Abmahnung und Fristsetzung sicherheitshalber erfolgen sollten, da es im Einzelfall auf eine Interessenabwägung ankommen kann. Der BGH ist im entschiedenen Fall aufgrund des Verhaltens der Vermieterin (wohl zu Recht) davon ausgegangen, dass diese zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten fest entschlossen war. Anhaltspunkte dafür sind die unnachgiebige Haltung gegenüber den Mietern und das erhebliche Investitionsvolumen (3,5 Mio. Euro), das keine Rücksichtnahme auf einzelne Mieterinteressen erwarten lässt. Sofern solche Indizien aber nicht zweifelsfrei vorliegen, sollten Mieter dem Vermieter durch vorherige Abmahnung und Fristsetzung die Möglichkeit geben, sein Vorhaben zu überdenken oder entsprechende Entschädigungen zu vereinbaren.

24.01.2013
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RA Jörg Paßmann
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