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BGH: Verstößt der Vermieter gegen eine Konkurrenzschutzklausel, ist der Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt

Mit Urteil vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10, hat der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) eine bislang höchstrichterlich nicht entschiedene Frage geklärt: Stellt der Verstoß gegen eine im Mietvertrag über eine Arztpraxis vereinbarte Konkurrenzschutzklausel einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt?

Der BGH hat diese Frage bejaht und sich damit der wohl herrschenden Meinung in Literatur und obergerichtlicher Rechtsprechung angeschlossen.

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin eines Ärztezentrums zunächst Praxisräumlichkeiten an einen Facharzt für Orthopädie „zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie (Prävention, Erkennung und Behandlung von angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen, Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane und die Rehabilitation) unter Einschluss der laut […] Weiterbildungsordnung damit verbundenen Zusatzqualifikationen“ vermietet und diesem mietvertraglich Konkurrenzschutz „für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie […], ausgenommen […] die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher“ gewährt. Gut ein Jahr später vermietete die Vermieterin zunächst Praxisräume an einen einzelnen Facharzt für Chirurgie im selben Gebäude, der wiederum ein Jahr später einen weiteren Chirurgen in seine Praxis aufnahm. Behandlungsschwerpunkte der chirurgischen Berufsausübungsgemeinschaft sind operative und nicht-operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen sowie Unfallchirurgie. Der Orthopäde forderte die Vermieterin daraufhin zur Beseitigung der Konkurrenzsituation auf, behielt sich Minderungsansprüche vor und zahlte die Miete nur noch unter Vorbehalt. Mit seiner sodann erhobenen Klage machte er neben Beseitigungsansprüchen auch geltend, die Miete um 50% mindern zu dürfen, und forderte diese in entsprechender Höhe zurück.

Landgericht und Oberlandesgericht sind dem klagenden Orthopäden darin gefolgt, dass die operativen und nicht-operativen Behandlungen des Stütz- und Bewegungsapparates ebenso unter den Konkurrenzschutz des Mietvertrages fielen wie die Unfallchirurgie - jedenfalls soweit es sich um die Behandlung von erwachsenen Patienten handele, da dem Orthopäden nur für die Behandlung von Kindern im Bereich der Traumatologie kein Konkurrenzschutz gewährt worden sei.

Nach Ansicht der Vorinstanzen begründe dies zwar Schadensersatz- und Beseitigungsansprüche, aber kein Minderungsrecht, da der Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB darstelle. Voraussetzung für einen Mangel sei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, welche die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berührten, seien demgegenüber nicht als Mängel zu qualifizieren. Danach falle die vertragswidrige Konkurrenzsituation nicht unter den Begriff des Mangels, weil sie nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führe.

Dieser Argumentation ist der BGH nicht gefolgt. Ausgehend vom Grundsatz, dass ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dann vorliegt, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig für den Mieter vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, können auch Störungen außerhalb der Mietsache einen Mangel begründen, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Der BGH hat bejaht einen Mangel der Mietsache in diesem Zusammenhang nicht nur für Verstöße gegen ein ausdrücklich vertraglich vereinbartes Wettbewerbsverbot, sondern auch bei Fehlen einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung, namentlich beim sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es nach Ansicht des BGH nämlich auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen.

Verstöße gegen Wettbewerbsverbote - seien sie nun ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart oder im Wege des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes in den Mietvertrag hineinzulesen - beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar und stellen damit einen Sachmangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Daneben kann der Mieter vom Vermieter Beseitigung der Konkurrenzsituation und Schadensersatz verlangen.

09.01.2013
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