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Recht zur Minderung der Miete bei Betrieb einer Zahnarztpraxis in feuchten Kellerräumen

Das Kammergericht (KG) entschied am 05.07.2010 (Az. 12 U 172/09), dass Mietminderungsansprüche einer Zahnärztin bei Feuchtigkeit in den Kellerräumen wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände bestehen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin betreibt eine Zahnarztpraxis und mietete von der Beklagten Gewerberäume an. In § 1 des dazu geschlossenen Mietvertrages war als Mietgegenstand aufgeführt:

„Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis.“

Die Kellerräume waren schon vor Anmietung durch die Klägerin ausgebaut und im Rahmen des Betriebs einer Zahnarztpraxis genutzt worden. Die Klägerin nutzt die Kellerräume u.a. als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC. Im Juni 2007 stellte sie fest, dass die Kellerräume Feuchtigkeitsschäden aufwiesen und zahlte daraufhin die Miete nur noch unter Vorbehalt.

Mit ihrer Klage begehrt sie die Beseitigung der Mängel und zugleich die Rückzahlung überzahlter Miete von Juni 2007 bis einschließlich Dezember 2008 sowie die Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Kellergeschoss.

Die Vorinstanz verurteilte die Beklagte, die in den Kellerräumen aufgetretenen Mängel nachhaltig und fachgerecht zu beseitigen und an die Klägerin rd. 3.000,00 € zu zahlen. Gegen dieses Urteil richtet sich die von der Beklagten eingelegte Berufung. Die Beklagte ist der Auffassung, die Kellerräume seien nicht zu der derzeit praktizierten Nutzung vermietet. Die tatsächliche Nutzung des Vormieters müsse sie, die Beklagte, sich nicht zurechnen lassen.

Das KG schließt sich der Auffassung der Vorinstanz an und führt hierzu aus, dass der Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Beseitigung der festgestellten Mängel zustehe, da der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Das Landgericht sei zutreffend von der Annahme eines Mangels ausgegangen. Ein Mangel müsse gemäß § 536 Abs. 1 BGB die Tauglichkeit der Miet-sache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Hierbei geht das Kammergericht davon aus, dass die vorab geschilderte Nutzung der Klägerin vertragsgemäß ist. Zwar ergebe sich aus dem Wortlaut des schriftlichen Mietvertrages selbst keine eindeutige Aussage zum vereinbarten Nutzungsumfang für die Kellerräume, aus den Begleitumständen ließe sich jedoch entnehmen, dass nicht allein eine untergeordnete Nutzung als Lagerraum gewollt gewesen sei, sondern dass sich die vertragliche Nutzung auch auf eine gehobene Nutzung erstrecke.

Dies leitet das Kammergericht zum einen daraus ab, dass schon bei Anmietung durch die Klägerin die Kellerräume ausgebaut gewesen waren und auch von dem Vormieter im Rahmen einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind. Eine gewollte Einschränkung der vertragsgemäßen Nutzungsmöglichkeit des Kellers im Vergleich zum Ausbauzustand und zur tatsächlichen Nutzung des Vormieters komme in dem Mietvertrag und den sonstigen Umständen nicht zum Ausdruck. Da die Feuchtigkeit im Keller zwischen den Parteien unstreitig ist, sei die Miete aufgrund der oben geschilderten Mangelhaftigkeit der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen.

Es handelt sich um eine Entscheidung, welche verdeutlicht, dass es bei der Frage des Vorliegens eines Mangels entscheidend auf den vertragsgemäßen Gebrauch ankommt. Im konkreten Fall konnte auch ein Kellerraum vertragsgemäß als Praxisräumlichkeit genutzt werden.

20.01.2012
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