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Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 15.12.2010 (Az. XII ZR 132/09) entschieden, dass ein sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkender Mangel den Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabsetzt. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin vermietete dem Beklagten Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Der Beklagte kürzte erstmals im Monat September 2008 und danach auch für die Monate Oktober und November 2008 die Miete mit der Behauptung, die Räume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Die Klägerin erhob daraufhin Klage auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober und November 2008. Zur Zahlung der ungeminderten Septembermiete war der Beklagte bereits in einem gesondert geführten Rechtsstreit verurteilt worden.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und auch die Berufung des Beklagten blieb erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sodann seinen Klageabweisungsantrag vor dem BGH weiter. Dieser wies die Revision zurück und entschied, dass dem Beklagten für die Monate Oktober und November 2008 ein Minderungsanspruch schon deshalb nicht zustehe, weil der Gebrauch der Mieträume in diesem Zeitraum unstreitig nicht durch Überhitzung beeinträchtigt und eine Beeinträchtigung auch nicht zu erwarten gewesen sei.

Nach § 536 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zur Entrichtung einer angemessenen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips, welches die Aufgabe hat, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistung sicherzustellen. Die Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht hierbei darin, den Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, wohingegen der Mieter den vereinbarten Mietzins schuldet. Eine Störung des Äquivalenzverhältnisses der Leistungen liegt immer dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen eines Mietmangels nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.

Zwar geht der BGH in seinen Ausführungen davon aus, dass von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch dann ausgegangen werden könne, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt. Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch und in einem vorhersehbaren Zeitraum auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, so der BGH, sei der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.

Es handelt sich um eine interessengerechte Entscheidung. Sie ermöglicht dem Mieter sogar eine „vorsorgliche“ Minderung in den Sommermonaten auch ohne konkrete Beeinträchtigung, sofern die Beeinträchtigung des mietvertraglichen Gebrauches nachträglich eintritt. Andererseits wird zugunsten des Vermieters genau auf den Zeitraum der Beeinträchtigung abgestellt.

04.01.2012
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