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Instandhaltungsverpflichtungen können in Gewerberaummietverträgen formularmäßig auf den Mieter übertragen werden

In Gewerberaummietverträgen ist die Übertragung von Vermieterpflichten wie Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter in einem größeren Umfang möglich als im Wohnraum.

Das Landgericht Köln hatte sich mit Urteil vom 23.08.2010 (Az.: 15 O 211/07) mit folgendem Sachverhalt zu befassen:

Die Parteien stritten um Betriebs- und Heizkostenabrechnungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis für die Jahre 2004 bis 2007. Zum Mietvertrag wurden noch Allgemeine Vertragsvereinbarungen Gewerbemietvertrag (AVG) abgeschlossen. Der dortige § 6 enthielt folgende Regelung:

„Als Betriebskosten gelten auch Betriebs-, Wartungs- und sonstige Kosten für alle gemeinschaftlichen und/oder technischen Einrichtungen, Kosten für Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Centermanagement), Kosten für Reinigung von Fassaden und außenliegenden Sonnenschutzanlagen, Kosten der Bewachung und Betreuung des Gesamtobjektes einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, Kosten der Unterhaltung und des Betriebs evtl. zum Betrieb gehörender Stellplatzanlagen, Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung, Kosten des Betriebs und der Wartung von Anlagen und Einrichtungen, die sich durch die Besonderheit des Objektes (z.B. Einkaufszentrum) ergeben. […]“

Die Klägerin erhob mit ihrer Klage Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen. Dabei griff sie die Positionen Gebäudereinigungskosten, technische Objektbetreuung/Hausmeister, kaufmännische Objektbetreuung, Außenreinigung usw. an.

Das Landgericht Köln führte hierzu aus, dass Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen seien. Etwas anderes gelte nur, wenn im Mietvertrag die Parteien die Tragung der Kosten durch den Mieter wirksam vereinbart haben. Dies sah das Landgericht im konkreten Fall nur teilweise als gegeben an:

So hält das Gericht § 6 Ziff. 1 der AVG für nicht hinreichend transparent. Diese Klausel benachteilige den Mieter in unangemessener Weise, da z.B. der Begriff der Betreuung nicht eindeutig sei. Unter eine Betreuung können sowohl Leistungen zur Objektverwaltung wie auch der Instandhaltung fallen, ohne dass dies für den Mieter eindeutig erkennbar sei.

Grundsätzlich können, so die Auffassung des Landgerichts Köln, Instandhaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies könne auch formularmäßig erfolgen. Eine zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, nach welchem den Vermieter diese Verpflichtung trifft, finde aber da seine Grenzen, wo die Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit würden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst wären und nicht in seinen Risikobereich fielen.

Es handelt sich um eine Entscheidung, die eine uneingeschränkte Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf die vom Mieter genutzten Räumlichkeiten begrenzt. Hinsichtlich gemeinsam mit anderen Mietern genutzter Flächen muss eine Deckelung der Kosten erfolgen.

24.06.2011
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