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Im Gewerberaummietrecht gibt es keine Ausschlussfrist zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung

Für den Wohnraum regelt § 556 Abs. 3 BGB den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen, die der Vermieter 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt. Hierzu hat der BGH nun mit Urteil vom 17.11.2010 (Az.: XII ZR 124/09) entschieden, dass diese Vorschrift nicht analog auf die Geschäftsraummiete anwendbar ist.

Dem Urteil lag der Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter einer Gewerbeimmobilie gegen die Rückforderung der gezahlten Kaution mit Nebenkostenforderungen aufrechnete. Die Aufrechnung erfolgte erst mit der Erwiderung im Klageverfahren, mit welchem der Mieter die Rückzahlung der Kaution einklagte. Das Landgericht stützte die Auffassung des Vermieters und ließ eine Aufrechnung zu. Die Berufung des Klägers blieb ohne Erfolg und auch in der Revisionsinstanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH) kam es zum Unterliegen.

So entschied der BGH, dass zwar eine verspätete Abrechnung vorliege, da der angemessene Zeitraum für die Abrechnung auch im Gewerberaummietrecht zwei Jahre betrage. Die Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB, welche den Ausschluss der Nachforderung regele, greife hingegen nicht.

Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift für den Bereich der Gewerbemiete scheitere bereits an der planwidrigen Gesetzeslücke. Mit dem am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz habe der Gesetzgeber die als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist für die Betriebskosten von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für frei finanzierten Wohnraum übernommen. In § 578 BGB, der gem. § 581 Abs. 2 BGB auch auf Pachtverträge anwendbar ist und konkret aufzählt, welche von denen für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften auch auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anwendbar sind, wird § 556 BGB jedoch nicht genannt. Durch die gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB werde deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete gerade nicht gelten solle. Über diesen gesetzgeberischen Willen könne nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden.

Aber auch hinsichtlich des Rechtsgedankens der Verwirkung sieht der BGH keinen Raum. An eine Verwirkung ist dann zu denken, wenn der Berechtigte längere Zeit sein Recht nicht geltend macht, der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Im konkreten Fall lehnte der BGH Gründe ab, die geeignet sind, ein Vertrauen des Mieters darauf zu begründen, dass der Vermieter die Kosten nicht mehr abrechnen werde.

Es handelt sich hierbei um eine interessante Entscheidung, in welcher der BGH noch einmal klarstellt, dass aufgrund der klaren Verweisung in § 578 BGB die Vorschriften auf der Wohnraummiete nicht ohne weiteres analog in der Gewerberaummiete angewendet werden können.

23.03.2011
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